Mediación Hipotecaria

Pintura de Amy Casey

Como profesor de la Escuela Sevillana de Mediación, la semana pasada impartí una clase de Negociación en contextos de Mediación Hipotecaria a Técnicos de la Diputación de Sevilla en la localidad de Marchena. Uno de los ejes centrales sobre el que orbitó mi exposición correlaciona con un principio maestro de la gestión de conflictos. La solución de un conflicto sólo se consigue con la colaboración de los actores implicados. Subrayo que he escrito «solucionar» y no «terminar», porque muchas divergencias se terminan sin necesidad de colaboración, sino con la utilización de ese arcaísmo que es la fuerza, la tentadora coartación o la ineficaz para el compromiso manipulación, aunque no se solucionen. Para cimentar esa colaboración es necesario tratar con consideración a la contraparte, empalabrar nuestro discurso en un diálogo educado, que ambos actores acepten la preeminencia de unos argumentos sobre otros, ser respetuoso, despolarizar el conflicto (no todo es blanco o negro), buscar fórmulas integradoras que satisfagan en la mayor cantidad posible los intereses mutuos. Un protocolo muy básico. Es evidente que las prácticas abusivas de las entidades crediticias, una normativa que casi las inmuniza y que simultáneamente desprotege al deudor hipotecario, una notable ausencia de equidad por los reguladores, un contexto de postburbuja y crisis que devalúa el inmueble que garantizó el préstamo pero cuya depreciación sólo asume el deudor, un sobreendeudamiento sobrevenido en el que no hay ni un atisbo de dolo pero que es desdeñado, hace que veamos a la contraparte no como un aliado para solucionar el conflicto, sino como un adversario, una escalada de repulsión que fácilmente puede polucionar la comunicación, provocar la transacción de sentimientos nada proclives al diálogo y encastillar peligrosamente el proceso. Todo desfavorable para un desenlace mínimamente satisfactorio.

Modificar esta percepción es una tarea compleja (más aún en las frecuentes situaciones de desempleo y desesperación), pero no queda más remedio si queremos encontrar una solución más allá del procedimiento judicial, convertir el proceso en un juego de suma no cero en vez de en uno de suma cero.Y otro aspecto nuclear. Aunque no lo parezca, el deudor no negocia con el banco, sino con un representante de la entidad con la que firmó el contrato hipotecario. Parece lo mismo, pero no lo es. La literatura de la negociación lo recalca insistentemente cuando indaga en la intervención de terceros en los procesos. Nosotros mismos muchas veces actuamos como representantes sin ni tan siquiera saberlo. Con la concurrencia de todos estos elementos se puede afirmar que en una mediación hipotecaria se da un escenario muy singular. Como la negociación es muy desigual, el mediador tiende a aparcar su neutralidad y su imparcialidad e intermedia buscando opciones para reestructurar la deuda (moratorias, quitas, dación en pago, o dación en pago con opción a un alquiler social, son las opciones más requeridas), el banco envía a un representante (director de la sucursal, director de riesgos, de morosos), y el deudor trata de bracear en una negociación a la que acude sin BATNA (acrónimo en inglés de una alternativa al mejor acuerdo negociado) y con el vértigo de la exclusión social presidiéndolo todo. Un escenario tremendo.

Una negociación muy desigual

La semana pasada impartí una clase de Técnicas de Negociación en casos de Mediación Hipotecaria. La sesión se encuadraba dentro de un amplio curso que está llevando a cabo la Escuela Sevillana de Mediación. En la sesión presencial analizamos esas situaciones tremendamente trágicas en las que, dependiendo de si la situación de precariedad es pasajera o no, está en juego si una persona y su familia son expulsadas del circuito económico y por ende si caen o no a una más que probable vitalicia exclusión social. Una negociación entre un deudor y una entidad crediticia puede ejemplificar con lacerante exactitud la arquitectura de una negociación desigual. Son negociaciones en las que las partes son muy conscientes de que abordan el proceso desde posiciones de poder muy asimétricas. El deudor entra en mora cuando existen al menos tres impagos en la cuota de la hipoteca. Con los actuales factores ambientales de crisis y padeciendo unas brutales tasas de desempleo no es excesivamente difícil que una persona se vea abocada a un sobreendeudamiento sobrevenido en el que no hay actitud dolosa. Una de las condiciones que desaconseja la intervención de un tercero en una negociación se da precisamente cuando el poder está muy descompensado entre los protagonistas. El mediador que interviene en este proceso tiende a contravenir por mera inercia equitativa algunas de las características intrínsecas de toda mediación. Se enfrenta a un desasosegante dilema ético, porque resulta muy complicado no menoscabar la imparcialidad y suministrar apoyo a la parte no sólo más débil sino en muchos casos directamente inerme.

Uno de los prerrequisitos de toda negociación es intentar poseer una potente alternativa a la propia negociación antes de sentarse a la mesa. En casos de un desahucio o una ejecución hipotecaria, el acreedor dispone de una BATNA (acrónimo en inglés de Alternativa al mejor acuerdo negociado) no sólo muy atractiva sino que se adentra en los territorios de lo abusivo. Basta con iniciar la vía judicial para que tras el procedimiento quedarse con la vivienda y acaso también con el pago total del préstamo que aún quede pendiente. Sin embargo, la mejor alternativa del deudor, que dependerá de cada caso, puede ser inexistente, lo que lo convierte en absolutamente vulnerable. En la sesión yo defendí una idea que es básica en la literatura de la negociación. Si dos partes se sientan a negociar, es porque cada una de ellas posee algo que le interesa a la otra. Si una entidad hipotecaria acepta una mediación es porque ve que la otra parte puede colmar alguna de sus demandas, y que esa aportación puede ser mejor que su alternativa. Por mucha desigualdad de poder que exista en la promoción de un posible arreglo se pueden encontrar soluciones integradas que satisfagan la mayor cantidad posible de las necesidades de ambas partes. Ahí es donde hay que profundizar creativamente (en la reestructuración de la deuda, la dación en pago, o una dación en pago con opción de alquiler social) y hacerlo siempre desde un marco en el que se trate al otro como un aliado y no como un enemigo. Cierto que la desigualdad se mantiene, pero se puede amortiguar su presencia. Y recordar a lo largo del proceso algo muy relevante. En las negociaciones no sólo se intercambian dimensiones cuantitativas, también se dirimen las cualitativas. Conviene tenerlo presente.